篇一：房產抵押貸款經典案例—以四海融通為例
經典案例一
客戶李先生，在廣州荔灣區有一套房產，市值320萬。由于孩子準備上學，加上工作的調動，李先生打算在越秀區買一套學位房，以便解決自己工作及孩子的讀書問題。李先生早已看中東風東路小學附近的一套房子，但是首付需要將近200萬，李先生平時的錢已經全部拿去投資了，一時取不出來，因此前來四海融通進行咨詢。我們的客戶經理在了解到李先生的情況后，給李先生制定了以下方案：將荔灣區的房子辦理抵押貸款，年限為1年，貸款成數為房子市值的7成(224萬)，這樣既可以滿足李先生的購房需求，又可以讓其荔灣區的房子保有升值的價值。
經典案例二
植先生是某知名公司的一名高級工程師，每月有兩萬多的工資收入。2015年打算跟朋友合伙創業，需要啟動資金40萬。其名下有一套市值400萬的房子，但還欠銀行180多萬，由于植先生一時無法籌集180萬多來償還銀行貸款，也沒有其它可抵押貸款的資產，于是前來四海融通進行咨詢。在深入了解了植先生的需求后，我們提供了直接將其房產進行二次抵押的融資方案，并成功幫植先生申請貸款50萬元。張先生感到非常高興，現在公司的業務也做得非常成功！
經典案例三
廣州某外貿公司的彭總在去年以公司名義向工商銀行申請了一筆 400 萬的抵押貸款，期限為1年。在第 6 個還款周期，公司的回款突然出現了逾期。為了避免影響信用，彭總找到了我們四海融通。在了解了情況后，我司在當天就批出了貸款，幫助企業償還銀行的債務，并向彭總介紹了另外一家銀行，辦理了新的一筆貸款申請，解決了企業的資金需求。
經典案例四
夏先生于06年在海珠區購置了一套商品房，建筑面積為 204 平方，評估價格為 18000 元每平方米。由于房產已經升值了幾倍，夏先生想把房產進行抵押貸款，然后再投資其它物業。在不清楚到底應該去哪家銀行貸款比較方便，利息又低的情況下，夏先生經朋友介紹下來到了四海融通，在經過溝通后，我們了解到夏先生是一家餐飲集團的股東，而且信用情況良好。根據他提供的材料，我們向夏先生推薦了華潤銀行為貸款銀行，貸款年限是兩年期，最后經過銀行的審批，此筆貸款也順利批貸。夏先生如愿獲得了自己想要的 250 萬貸款額度。
篇二：抵押貸款風險防控案例分析
第3章 某國有商業銀行房屋抵押貸款風險控制案例分析
3.1案例
廣州廣地花園事件撩開房地產業假按揭黑幕
http：／／www．rednet．corn．cn 2004-2-22 13：42：57紅網 資金鏈吃緊開發商騙貸有方廣地房地產開發有限公司可以說是國內房地產業“用一個支點撬起整個地球”的典型。它成立于1997年，注冊資本為500萬元，董事長楊勛崇和副董事長吳育輝各占55'k和45％的股份。其開發的廣地花園，號稱“廣州生態第一盤”，占地30萬平方米，規劃居住人口2萬人。
在運營之初，廣地公司受益于1998年華南快速干線通車，在廣州市民番禺置業潮流中，廣地公司一期房價坐地升值，從開盤的每平方米1600多元漲到了3000多元。1 999年，通過一家會計師事務所的評估，“廣地”的注冊資金擴到5000萬元人民幣。然而即使在這一時期，“廣地”‘仍存在資金不足的狀況�！皬V地”一名不愿透露姓名的高層人士說，廣地公司做假按揭最早就是從1998年開始的�！皬V地”在資金上的短缺和當時有關政策變動有關，但最主要的原因在于“廣地”在“空手套得白狼”后的失控�！皬V地”的一名財務人員透露：“廣地”的財會制度一直不健全，簡直可以用沒有財會制度來形容。1998年至2003年8月問，其中一位高層人士在從廣地公司以“借條”形式借走的錢至少達到1500萬元。至于以各種名義用于“公關”的經費，高達1000多萬元�！八麄兇蚵閷]金如土”，一位員工告訴記者，廣地公司有的高層人員用從公司借得的錢，買高級轎車、珠寶項
鏈，一擲萬金。2001年，一些銀行削減了給“廣地”的貸款，廣地公司的資金遽然吃緊。為了不使資金鏈斷裂，楊勛崇等動用了一切可以動用的力量，加緊進行虛假按揭和重復抵押。
廣地公司的許多員工都曾經接到收集身份證的“任務”。有時，楊會親自出馬，請他的一幫英德老鄉到廣州來玩。吃飽喝足玩完后，楊就會提出要求，借身份證一用。周這些借來的身份證，廣地公司得以在多家銀行辦理購樓按揭。
與此同時，楊勛崇等人還大玩“分身術”，荊用同一個人的身份證到幾家銀行辦理按揭。廣地公司將這些抵押房二次出售，造成了大量的雙重抵押。據透露，從1998年5月到2001年11月，為解決嚴重的資金短缺，楊勛崇等人大搞所謂的“內按”，利用員工、親戚、朋友的身份證，到5家銀行辦理假按揭，共發生抵押450宗(已經解押1 0宗)，從中騙貸近2．7 6億元。廣地公司幾乎所有的員工都曾參與了假按揭。監管方一路綠燈“廣地”積重難返按照有關規定，進行房產按揭必須有地方國土房管局出具的證明，再到銀行辦理手續。然而據了解，廣地公司的房產抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。
這一過程中，難道沒有一個環節覺察到“廣地”的問題?記者在采訪中了解到，番禺國土房管部門曾對同一套房子出具了兩次不同的住房抵押證明，惟一的區別是前一次購房合同中標的門牌號是F-302A，而后一次標的是F-3021。對此，番禺國土資源和房屋管理局局長羅滿南說，他們的工作存在著兩個漏洞：一是辦公現代化的工作沒做好。
2000年以前，很多工作是手工登記，憑記憶辦事容易出問題。2 000年后，雖然實現了辦公現代化，但電腦程序比較簡單，不能很好識別。另外，羅滿南說，他們也確實存在著責任心不強、把關不嚴的問題。如果在工作中發現房號近似的，應該去現場核實一下，但很多工作人員沒有做到。至于番禺國土房管局是否存在內部工作人員收受賄賂、與開發商勾結的行為，羅滿南說他不能肯定。同樣負有監管責任的番禺地方銀行，對“廣地”的問題保持了沉默。
工行番禺支行在廣地事件中被騙貸超過1億元，損失最為嚴重。它的上級行——工行廣東省分行營業部的副總經理肖舟說，他們在2001年7月就發現了“廣地”的問題，并及時向省分行和番禺工行作了通報。他說，番禺工行的問題主要是急于發展業務，手續審查不嚴，在廣地辦理的眾多假按揭中，應該有很多蛛絲馬跡可以被發現，但沒有引起重視。具體的經辦人員也沒有按照操作規程辦事，有的按揭申請材料不齊，照樣可以通過，由此加大了金融風險。至于為何出現大量的重復抵押，肖舟說，銀行方面信賴的是國土房管局出具的抵押登記證明，只要國土房管局說房產存在，沒有被抵押過，銀行就以此為依據辦理按揭。面對銀行的壓力，楊勛崇只能以廣地花園的新樓盤作抵押，通過售樓來解押。
但此時的廣地公司已是強弩之末，銷售情況連走下坡，公司運作資金嚴重不足，致使公司部分員工連續9個月沒領到工資。2003年，“廣地”的形勢繼續吃緊。一些銀行向法院提出資產保全的申請。據悉，番禺建行等銀行在200 3年8月就委托番禺華隆公司接手“廣地”的
物業管理和售樓業務，將部分收入抵償貸款。在“楊勛崇出走”事件發生的數月前，還有拍賣行受銀行委托，．要對廣地花園的物業進行拍賣。，11月30日，廣地事件出現戲劇性一幕。被傳“出逃”的楊勛崇突然現身廣州召開記者招待會，宣稱自己是前往柬埔寨融資，而非潛逃。但此時廣地事件已經暴露在眾目睽睽之下，樓盤售價大跌。假按揭潛規則．危及金融穩定“廣地”假按揭在廣東房地產市場確實不是孤立現象。去年以來，廣州新理想華庭、麗景臺等相繼因資金鏈斷裂爆出一房多賣、假按揭丑聞。而此前，廣州和潤花園、深圳香珠花園騙貸在珠三角乃至全國都造成惡劣的影響。
工行廣東省分行營業部副總經理肖舟說，就全國而言，開發商辦假按揭緩解資金壓力屬于流行手段，如果不加強監管，未來幾年將出現虛假按揭的高峰。廣地事件只是房地產市場假按揭的冰山一角�！斑�有大量的(假按揭樓盤)沒有暴露出來�！睆V東省房地產業協會副會長蔡穗聲對記者說。在廣地事件中，同一套房子被重復抵押的次數最多時達到四五次。在香珠花園事件中，檢察機關指控香珠花園將247套房產及商鋪重復出售、抵押，共騙取2．29億余元人民幣和5 30萬港幣。對于銀行而言，房地產信貸規模大，回報高，一直是各銀行競相爭奪的一塊“肥肉”，在放貸管理方面就相對較為寬松；男一方面，房地產按揭周期長，少則七八年，多則二三十年，有問題不容易暴露，也促使不法商人搞虛假按揭膽大妄為。
有關部門在抽查建行廣東省廣州地區-8家支行的樓宇按揭貸款時，就發現有1 0億元是虛假按揭�，F在中國銀行業的房產按揭余額已經
超過1萬億元，只要出現1％的虛假按揭，銀行的壞賬將增加1 00億元。專家認為，虛假按揭事實上已經成為影響金融穩定的一大隱患。央行Ⅸ2003年第二季度中國貨幣政策執行報告》稱：目前，我國房地產市場6 o％以上的資金來源于信貸資金。房地產貸款余額占商業銀行各項貸款余額的比重高達1 7．8％。上海申銀萬國證券研究所的研究人員高新宇認為，
目前銀行的收入主要集中在存貸款的息差上，貸款對金融的穩定作用舉足輕重。房地產業自有資金少、貸款風險大，房地產信貸占銀行貸款的大頭，這種結構本身就產生了金融方面的不確定性。如果銀行監管不能及時跟上，一旦房地產業資金鏈出現大規模斷裂，銀行將因幾乎得不到多少抵押資產而損失慘重。據悉，番禺國土房管部門正式通知“廣地”業主，撤消已經查清的廣地“內按”。這意味著“廣地”業主的權利已經開始得到有關部門的保護。但銀行將如何處置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的壞賬呢?有關方面稱，要做進一步的研究。
3.2案例中出現的風險
3.2.1風險1
假按揭風險
一些開發商由于自身經濟實力不強，房屋預售不暢、回款乏力，形成建設資金缺1：3時，往往利用假按揭方式騙套銀行資金。他們利用其親朋好友或內部員工批量購買本公司的房產或以建筑施工、建材供應等關聯企業員工的個人名義向銀行申請個人按揭貸款，或“一女
篇三：銀行抵押中常見案例分析
銀行抵押中常見案例分析
一、抵押登記內容與抵押合同約定不一致
在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發放貸款若干，由乙公司以其正在建設的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權為該貸款提供抵押擔保。為保證抵押確實有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權一并抵押的事項在報紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權設定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發生了抵押登記與抵押合同的效力何者優先的問題。
根據《擔保法》有關規定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一并設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效？對此最高人民法院頒布的《關于適用擔保法若干問題的解釋》第61條明確規定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為準”。鑒于此，合同項下的有關對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產生效力，銀行的合同項下擁有的抵押權存在一定問題。
另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。擔保法第36條規定：“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押�！辫b于本案的情況，依法應將該在建寫字樓及其所附之土地使用權一并抵押。而且根據抵押合同的約定，也表露了當事人愿將土地使用權和其在建工程一并抵押的真實意愿。同時，本案中的抵押合同的內容曾在當地日報上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據此，銀行可主張登記的抵押權的效力應及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。
二、登記程序的規范性
在房產抵押貸款中還有因登記程序不規范引發糾紛的情形。如有一家企業在于銀行簽訂房產抵押合同時，將有房屋所有權證的廠房和實際擁有的土地使用權卻一直未辦理土地使用權證的土地使用權一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業的土地使用權經過了上級主管部門同意買受的。房產登記機構沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設部《城市房地產抵押管理辦法》時候辦理的，該辦法明確規定：以集體所有制企業房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報上級主管機關備案；辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》等文件。在房產登記部門存在疏漏——缺乏《國有土地使用權證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應該得到肯定?
有人認為，根據《擔保法》的有關規定，房產抵押合同簽訂后辦理了房產抵押登記手續，應當認定抵押登記有效，抵押合同也應該有效。也有的人認為，法院應該從登記程序不規范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。
從實踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續能否得到法院的認可，存在一定的或然性，因為畢竟缺乏明確肯定其有效性的法律規定。倘若抵押登記無效，從而導致抵押合同無效，則必然導致銀行的優先受償權受損。
三、房產先出租后抵押
房產先出租后抵押，這是房產抵押貸款糾紛中時有發生的欺詐情形。房產所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產租賃給第三者，租期較長（例如10年以上），租金在訂立合同時一次付清。然后，將房產抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規的抵押物審查方法難于發現抵押物是否出租，法律意識不強的信貸員即使發現也未必能識別其中所蘊藏的風險，抵押登記機關對此項內容通常也不予審查。
出租的房產用于抵押的風險性在于，當借款人不能按時歸還貸款，而金融機構實現抵押權時，即使抵押權實現，金融機構在房產人與第三者約定的租期內也不能受償分文�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第65條明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效�！� 這意味著，抵押權實現后，抵押人（原房屋產權人）與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其
他的受讓人取得抵押房屋的產權，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時租金已經一次性付清或租金明顯偏低的話，房產的價值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。
四、以未結清建設工程款的房產抵押
以未結清建設工程款的房產抵押，或雖工程款已全付，但串通建筑公司出具未結清建設工程款的材料。對于該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業務人員所忽視。因為有抵押物變賣款項“優先受償權”，人們通常認為房產抵押了就相當于進了保險柜，這一認識是相當危險的。因為拖欠工程款也對房屋變賣款項享有“優先受償權”，而且最關鍵的是，拖欠建設工程款的“優先受償權”要“優先”于抵押的“優先受償權”。這正是未結清建設工程款的房產抵押風險之所在。
《合同法》第286條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
五、以集體所有土地上的房產作抵押
以集體所有土地上的房產作抵押的貸款糾紛也時有發生。如位于農村集體土地上的化肥廠欲購買一套化肥生產設備，因資金不足，向銀行申請貸款。銀行提出貸款須提供擔保，化肥廠提出用廠房作抵押擔保，雙方遂簽訂了《抵押貸款合同》。該合同規定化肥廠以其房產作抵押向銀行貸款100萬元，貸款期限為4年。后來，化肥廠因經營不善瀕于倒閉，無力償還銀行貸款。銀行遂向法院起訴，要求實現其抵押權以清償化肥廠債務。
根據我國《民法通則》第八十九條第二項規定：“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還�！备鶕鲜鲆幎�，抵押權的實現方式為折價或者變賣抵押物，并從賣得價金中清償抵押人的債務。本案是房產抵押糾紛案，抵押標的物是房產，抵押權的實現不論用何種方式，處理抵押物——房產時，都涉及到房屋的地基——土地，即折價或變賣房產必然會附帶將土地折價或變賣土地。而本案中化肥廠的房產附屬于村集體所有的土地上，按照我
國現行法律的規定，集體土地不以能轉讓。這就會使法院和當事人處于兩難境地；若不轉讓土地，房產無法折價或變賣；若轉讓土地，又違反法律。
在處理本案時，有人提出了三種方案：第一種方案，在不轉移土地所有權的情況下出賣抵押物。具體地說，就是在該土地所在的向陽村的范圍內變賣或拍賣該房產。若該村的企業或個人買受該房產，則不發生土地所有權轉移問題。出賣所得的價金，優先清償抵押擔保的債權。第二種方案，在國家將抵押人占用的土地征為國有的情況下，將該地塊連同其上的建筑物整體出讓，然后將出讓所得中屬于抵押物的那一部分價金付給抵押權人。第三種方案，如果該化肥廠已具備破產原因，可以通過破產清算程序，對該廠進行整體拍賣，然后由清算組及有關當事人辦理土地征用和土地使用權出讓手續（如果由向陽村購買，則可不辦理土地手續）。這樣，在破產分配中，銀行可以從抵押物的價金中優先受償；如未獲全部清償，其余部分的債權還可以加入普通債權的清償分配。
上述三種方案中，第一種方案倒不失為一種簡單易行的方法，但這一方案要取決于村內企業和個人的買賣力，還取決于人們對執行抵押的理解與合作程度。因此，在該村實現抵押權的可能性不大。第二種方案，涉及到辦理征地審批、征地補償和人員安置等一系列手續。第三種方案的前提是化肥廠具備破產條件，但從本案案情中并不知道化肥廠是否具備破產條件，如果不具備，則該方案就無從談起。
此外，還有以在建房產工程作為抵押的、已經抵押的房產再次抵押的擔保糾紛。
《抵押貸款案例》由：創業找項目整理
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